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民宿投资人揭秘:哪种民宿是投资人的最爱?

2017-7-5 11:49| 发布者: Jueran| 查看: 410 |来自: 上海交大民宿

三个方面告诉你,民宿投资人投什么? 1.避免像做一个精品酒店一样去投资民宿酒店 民宿从根本上讲,大部分都是业主自己持有的物业或空间,并按照自己的生活方式打造出来的招待客人的空间,经营是其中一项,但可能不是最重要的部分。 目前国内很多民宿,从理解上来看更像是变相的酒店开发和房地产开发。除了租地以外,还有人买土地来做民宿的。从整个民宿打造上也按照精品酒店的配置方式进行重资产的投入。所以对于前期资金密集投资的阶段,后期用普通住宿的方式进行成本的回收,这是一个在资本上很难去理解的事情。 很多项目很好,但是投资额度

三个方面告诉你,民宿投资人投什么?

1.避免像做一个精品酒店一样去投资民宿酒店

民宿从根本上讲,大部分都是业主自己持有的物业或空间,并按照自己的生活方式打造出来的招待客人的空间,经营是其中一项,但可能不是最重要的部分。

目前国内很多民宿,从理解上来看更像是变相的酒店开发和房地产开发。除了租地以外,还有人买土地来做民宿的。从整个民宿打造上也按照精品酒店的配置方式进行重资产的投入。所以对于前期资金密集投资的阶段,后期用普通住宿的方式进行成本的回收,这是一个在资本上很难去理解的事情。

很多项目很好,但是投资额度过高,后期回收投资周期过长,甚至要考虑淡旺季、民宿接待能力问题,所以最终会在算账的时候会出现一个很尴尬的问题,也就是说这个方式在财务上并不可行。

2.从投资角度如何看待一个民宿,资金到底要投什么?

民宿不仅仅局限开在乡村或者城市近郊的,它一样可以开在城市的中间,它即能是城市的民宿,也可以是乡村的民宿。但它本意代表的是,不同民宿主人的生活方式所引导出来的产品观念和你的住宿体验。

从投资角度来看,我们更关注这些产品能够给需求带来什么样的体验,这种需求在体验上会引发什么样的裂变模式。

“房费+非房费”收入的综合体

大家都知道,有投资人投了“宛若故里”,宛若故里在不同的地方的“故里”含义是不同的,这就是我们非常强调民宿要有非常独特的产品个性和民宿主人的价值观念。

我们希望能拥有非常独特的住宿体验,在整个以住宿为体验的过程中能有一个非常好的场景空间,这个场景空间会连接到未来以住宿为体验基础上的,可以引导的关于度假、礼品、活动等相关的各种各样东西上。所以这样的标的物,从投资角度看,它不仅仅靠的是房费的回收,更多是一种以产品的形态空间、场景空间来形成的“房费+非房费”收入的综合体。

不同的产品要和地域文化相结合,但是,民宿,像民一样的生活,更多是民宿主人的价值观给体验者带来的不同需求的支撑。是不是和当地地域文化相符,这个事情不是很重要,更重要的是这个主人要呈现出一种怎样的生活态度给他的客人。

房费收入本身存在一个天花板

按照整个收益管理的特点来看,民宿有明显的季节性差别,同时也有周期上的差别,即淡季旺季、周末非周末的差别。收益管理角度来看民宿酒店中,现金流上能贡献的是基于,酒店管理方式在收益管理办法当中,所实施的跟评效、收益可以密切相关的有节奏的收益实施办法。

这部分相对所有的投资商来看,是有天花板的,因为房间数量是固定的,房间对应的需求在周期性的淡旺季影响下也是受到限制,所以房费收入本身存在一个天花板。

这个基础上,所以我们更多的希望能通过非房费收入来把整个基于民宿体验的东西给做起来,房费所提供的服务也能在产品上完善本身住宿的体验。

完善住宿体验和个性产品

有的民宿提供的早餐和SPA,及他的伴手礼等,极大丰富客人在民宿的独特体验。同时也是对房费之外有一个针对风险的平滑和补充,在此基础上又会增加更多可能性。这样的标的物对于民宿投资来说是一个更好的样本。所以在通常好的标的物中,房费+非房费就是一个相对丰富化又综合化的一个现金收入状态。

现金流的成本和费用来看,用非标的东西来换钱,但是我们也要用标准化的东西来控制成本和费用。在标准化的部分,我们希望能提高效率,并且通过有效的标准化来进行成本控制和费用控制,这样才会在收益公式当中产生利润。

投资角度来看,所有标准化的东西,我们更多地看同样的民宿在不同地域的可复制性。团队的运营效率,包括一些相关能源、能耗甚至包括布草,PA等所有能够带来的效率是否能在资源条件有限的前提下实现复制化、规模化效应。

3.关于投资和民宿选址问题

很多人觉得选址很重要,从投资角度上没错,因为可以极大程度上规避风险。但不是说一定在最好的地段、最好的资源条件下的民宿就一定会成功?我想这个事情不是绝对的。

所以从投资角度来看,相比民宿的选址,我们更多的会去关注产品本身在需求方面的物理层面去做实现的可能。

我们看“墟里”民宿,墟里的位置从交通通达性上来讲,可能超出了很多所谓城市近郊民宿的概念,有些人会觉得选址有点问题。但是,本身产品的独特性会消除用房地产思维看产品的思维。比如丫丫非常喜欢“墟里”这个产品,她觉得开车5个小时去那个地方体验居住就不是障碍。

民宿从本质上来看,它区别于我们所谓的酒店和房地产开发的地理性因素对选址的影响。会是一个重要问题但不是一个绝对问题。“浮云牧场”是所有大家觉得不符合逻辑的地方去做了一个不错的产品,所以民宿的核心还是在于产品。

通过投资角度来看这个民宿产品好不好,首先要看开民宿的主人是不是喜欢这个地方,如果他喜欢这个地方,把他的喜欢换化成一种生活模式和产品,那这个东西自然会有喜欢和认同他的人来进行体验和居住。

投资前期,投资人特别注意的三个问题

我们城市的酒店和标准的房地产开发则是完全不同的,除了这个三个问题,很有多都会引起我们的关注。这些问题在民宿投资,尤其是在前期做调研的时候会特别地去关注和了解。

1.关于民宿在整个土地的物业和租赁过程中的手续是不是有足够的风险抵抗性,符合法律保护的要求。

目前大部分人的民宿土地都是以租赁的关系获取,多是农民的土地,这个里面极有可能在未来会有非常大的不确定性,土地纠纷会导致未来经营上出现问题。有个稳定安全的租赁环境、土地的合法使用协议非常重要。

2.我们会非常重视团队。

首先民宿主人是非常重要的,但是围绕民宿主人去做整体的支撑和运营的团队也是非常重要的。我们投的东西不会是一个孤品,它一定具有规模化和可复制性,所以强调标准化的东西去提高效率和控制成本的同时,我们又非常强调团队在过程中的稳定性,及团队的经验,对民宿产品的理解,其实也就是服务。

比如民宿主人对客人的笑,是一个很重要的问题,第一是会不会笑,第二是有没有亲和力,这是最基本的服务表像化的东西。主人的微笑很重要,同时和笑容匹配的一套民宿体系对需求而言也是不可少的。

3.在民宿合伙中,我们非常注重合伙人团队的股权结构和所谓的公司治理结构。

从资本的可介入上看,我们希望在这个过程,股权结构和公司治理是相对简单的,利于未来的规模化及甚至未来的退出。

所以对于大量股权结构很复杂,甚至初期通过众筹拥有会很多股权上的股东,这对投资人来说是一个障碍,即这个在未来在用资本化角度考虑产品和规模化复制过程中,公司治理结构和股东结构的一个障碍。


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